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萬科試水“純權益型”類REITs 首期產品獲多方資本認可

文 / leiyuan 來源: 上海證券報 2020-06-04 11:08:28

  原標題:萬科試水“純權益型”類REITs 萬緯物流首期產品掛牌深交所

  基建REITs“破冰”不到2個月,便有龍頭房企積極試水。昨日,萬科旗下的萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深交所掛牌,成為國內首家“嘗鮮”物流倉儲權益型類REITs產品的房企。

  “本次萬科發行的類REITs是國內目前最接近境外成熟市場REITs的產品之一,其成功發行意味著萬科旗下萬緯物流的資產價值與專業運營能力獲得了市場認可。”據克而瑞證券房地產研究分析師董浩分析,隨著政策開閘,未來或有更多房企在物流倉儲權益型類REITs產品上進行探索。

  首期產品獲多方資本認可

  據萬科介紹,萬緯物流的類REITs產品總規模為5.732億元,其中優先級證券的規模為2.95億元(獲中誠信AAAsf評級),權益級證券的規模為2.782億元,產品期限為3+3+2年。該產品與易方達資產管理有限公司合作發行。截至目前,該產品已獲得中國民生銀行、興業銀行、中國郵政儲蓄銀行、招商銀行等多家機構的投資。

  萬科方面介紹,作為萬緯物流在交易所市場發行的首個類REITs產品,其最大的亮點在于最大限度參考了境外成熟市場REITs模式,采用了“純權益型”結構,且底層物流園完全實行市場化運營和管理,產品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營凈現金流以及資產增值。

  “此前國內市場發行的類REITS產品,受各種原因影響,多數未采取‘純權益’結構,產品的收益并不純粹來自于產品底層的資產,而是由發行主體提供一定程度的信用擔保,比如提供保證金以保障類REITs投資人的收益。”業內人士分析認為,此次萬緯物流的類REITs,其投資人的盈虧完全取決于產品底層的兩間物流園是否掙錢、資產價值是否上升,而這很大程度又取決于萬緯的運營和管理能力。因此,投資者是否買單,是市場對萬緯的資產和運營能力的一次檢驗。

  回溯萬科在物流板塊的布局可知,其在2015年正式推出獨立物流品牌——萬緯之后,便踏上大舉擴張之路,僅2017年即收購了50余家物流企業,其中以斥資790億元收購物流巨頭普洛斯最為市場關注。經過5年的發展,目前萬緯物流的核心業務聚焦于全國六大城市群,覆蓋47個主要城市,擁有144個物流園區,全國在建及運營管理25個冷鏈物流園,倉儲規模超過千萬平方米。

  為了加速布局物流地產,萬緯物流自2018年起與國內外保險、基金等資本方共同發起設立過多期物流私募股權基金,涉及倉儲總面積超過100萬平方米。

  上市房企或加速布局

  “此前房企發行的類REITs產品標的以長租公寓類居多,預計未來在物流地產上具有優勢的上市房企或將加速探索類REITs新模式。”董浩分析表示,持有型(輕資產模式)物流地產具有投資金額較大、變現能力偏弱、回收周期較長等特征,而類REITs產品的引入,則有利于拓寬房企在物流板塊上的融資渠道,對于企業運營能力提升也有增益。

  今年4月30日,中國證監會與國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》),試點方案明確采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品架構,倉儲物流等基礎設施行業被列入試點范圍內,而高標準倉庫是本次公募REITs試點最受關注的基礎設施之一。

  興業證券閻常銘認為,新政對房企的影響主要在倉儲物流、產業園區領域。其中,我國目前物流地產需求旺盛,但供應端嚴重不足,尤其是在高標倉儲領域,權益型REITs會加快其規模發展。參考美國,得益于權益型REITs的推出,美國倉儲物流規模得到快速發展。

  萬緯物流相關人員表示,此次萬緯物流類REITs產品底層的兩間物流園均為高標準倉庫,從產品結構上看,本次類REITs產品是國內目前最接近境外成熟市場REITs的產品之一,也是萬緯物流在資產證券化方面的一次創新性嘗試,未來可直接對接《通知》所要求試點的“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”架構。伴隨國內公募REITs試點的推進,萬緯物流將會拿出更多運營成熟的物流倉儲項目發行公募REITs產品。

  南山控股也有意試水。公司6月3日公告,其控股子公司寶灣物流將根據市場及國家政策情況擇機選擇適當模式實現目標資產的公募REITs運作。

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